GAYRİMENKULLERDE EL ATMA - 2

Uygulamada fiili el atma ile ilgili yargılama süreçlerinde her hangi bir ihtilaf yoktur. Gayrimenkul sahipleri idareler aleyhine açtıkları davalar ile fiili el atma nedeni ile gayrimenkullerinin bedellerini idarelerden tahsil edebilmektedirler. Fakat idarelerin kişilerin gayrimenkulleri üzerinde fiili el atma yapmadıkları, sadece hukuki el atmanın söz konusu olduğu durumlarda ise ihtilaflar çıkmaktadır. Maalesef mahkemeler kişilerin gayrimenkulleri üzerinde idare tarafından fiili el atma yapılmadığını gerekçe göstererek açılan davaları kabul etmemektedirler, davalar red edilmektedir. Böylece kişiler gayrimenkullerinin bedellerini idarelerden tahsil edemedikleri gibi, gayrimenkullerini de kullanamamaktadırlar.

Fakat Yargıtayın yeni kararı ile artık idareler kişilere ait gayrimenkuller üzerinde fiilen kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma yapmamışlarsa bile, hukuken kamulaştırmasız el atma varsa, bu durumda da kamulaştırmasız el atma hükümlerinin uygulanabileceğini ve kişilerin gayrimenkullerinin bedellerinin ödenmesi gerektiğini belirtmiştir. 30/11/2012

GAYRİMENKULLERDE EL ATMA -1

Kamulaştırmasız el atmayı ikiye ayırarak incelemek gerekmektedir. Birincisi kamu gücünü elinde tutan idareler satın alma veya kamulaştırma gibi her hangi bir hukuki işlem yapmaksızın, bir kimsenin gayrimenkulüne el koyar ve bir şekilde o gayrimenkulü fiilen kullanmaya başlar. İşte kamulaştırmaksızın el atma tam da bu tanıma uymaktadır.

İkincisi ise, kamu gücünü elinde bulunduran idareler bu kez kişilere ait gayrimenkulleri fiilen kullanmamaktadır, gayrimenkul üzerinde her hangi bir yapılaşma yapılmamaktadır, gayrimenkulün her hangi bir şekilde kullanılması söz konusu olmamaktadır. Fakat kamu gücünü elinde bulunduran idare düzenleme yetkilerini kişilerin aleyhine olacak şekilde kullanmaktadırlar. Böylece gayrimenkulle ilgili olarak idarelerin yapmış oldukları bu düzenlemeler nedeni ile kişiler kendisine ait olan gayrimenkullerini kullanamamaktadırlar, bu gayrimenkullerine izin ve ruhsat alamamaktadırlar. İşte buna da fiili el atmadan farklı olarak hukuki el atma denmektedir. 30/11/2012

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI (DOP)

3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde belirtilen Düzenleme Ortaklık Payı maalesef sürekli olarak yanlış değerlendirilmektedir. Her şartta gayrimenkul sahiplerinin aleyhine yorumlanmıştır. Böylece fiili bir durum yaratılmıştır.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP)’ın asıl amaca kadastral parsellerin imarlı parsel haline getirilmesidir. Yani imar düzenlemesi yapılmamış bir bölgede yer alan birden çok imarsız parsellerin harmanlanarak küçüklemesi ve yeni parsellerin meydana getirilmesidir.

Bu şekilde parsellerden kesilerek meydana getirilen alanlar ancak yol, meydan, yeşil alan, ibadet alanı gibi kamu hizmetlerine tahsis edilebilir. Her bir parselden ayrı ayrı kesilecek oran %40 geçemez. Bu oran duruma göre idarece kararlaştırılacaktır. Fakat idareler bu yetkilerini kötüye de kullanmaktadırlar. İmar Kanununun kendilerine vermiş olduğu en fazla %40 kadar alma haklarını her nedense sonuna kadar kullanmaktadırlar. Ayrıca bu oran her bir parsel için eşit olarak ayarlanmalıdır, parseller arasında farklılık olmamalıdır.

Uygulamada fiili bir durum yaratılmıştır. Sanki idarenin her şart altında gayrimenkulün yüzölçümünün %40’i alma hakkı varmış gibi düşünülmektedir. Oysaki idarenin her şart altında kamu hizmetine sunulacak olsa bile kişilere ait olan gayrimenkulün %40’ı alma hakkı yoktur.

Çünkü Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi ile yapılan imar ve arsa düzenlemeleri ile ilgili olarak Belediyelere yeni arsalarda oluşacak değer artışları karşılığında eski arsanın yüzde kırkına kadar yüz ölçümden düşülebileceği belirtilmiştir. Bu maddenin uygulanmasında iki husus bulunmaktadır.

Birinci husus uygulamada DOP dedikleri Düzenleme Ortaklık Payı, aslında bedelsiz olarak Belediyelere/İdareye terk edilecek veya Belediyelerin bedelsiz olarak alma hakları olan bir durum değildir. Kanun hükmü açık olduğu üzere DOP ile Belediyelerce oluşturulacak yeni parsellerdeki/arsalardaki bedel artışına karşılık olarak bu kez nakit değil de, eski arsanın yüzde kırkına kadar (en fazla yüzde kırkına kadar, yüzde kırkı değil) yeni arsanın yüz ölçümünün düşürülebileceği belirtilmiştir. Yani Belediyelerin arsanın yüz ölçümünün yüzde kırkına kadar bedelsiz alabilmeleri ancak yeni arsanın değerindeki artışa karşılık gelmektedir.

İkinci husus ise DOP uygulanabilmesi için Belediyelerce belli bir bölgedeki imarı olmayan birden fazla kadastral parsel arsaların harmanlanması, yeniden imar ve parsel düzenlemelerin yapılması gerekmektedir.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) düzenleme işlemleri idari bir işlemdir, kamulaştırma değildir. Bu nedenle gayrimenkul sahiplerine bedel ödenmez. İdari bir işlem olması nedeni ile de ilgili kişiler idarenin yapmış olduğu bu işlemlere karşı idare mahkemelerinde davalar açabilirler. 30/11/2012